What next for sanctions
On April 10 2024, the First chamber of the Court of First Instance of the European Union issued a judgement in case T304/22 Mikhail Fridman v Council of the European Union[1] annulling the restrictive measures issued against the Applicant arising from the Council Decisions and Regulations as amended implementing restrictive measures/sanctions relating to Russia’s annexation of Crimea and the destabilisation of the Ukraine specifically with regard to the Applicant.
The European Union had argued that various publications and facts showed the Applicant to have close links with the Russian President and his inner circle. Briefly the measures were imposed based on the Council’s findings that President Putin’s daughter was shown to be involved in a charity supported by the conglomerate the Alfa Group which the Applicant was a major shareholder. Alfa Group where rewarded or assisted by the President of the Russian federation in its various business undertakings and the Applicant took part in a meeting in Washington DC seeking a softening of the US stance on Russian businessmen.
In its reasoning, the court found that the evidence referred to above on which the EU Council based its decision to impose restrictions on the Applicant and his associate Mr Pyotr Aven was simply insufficient and did not show a direct support by the Applicant to Russia’s actions in the Ukraine.
The court found that the evidence, to put it simply inadequate and that it amounted the writer suggests, to an incorrect assessment of the relevant facts. There was no direct connection between any of these acts that supported the necessary component allowing the imposition of sanctions to the annexation of the Crimea or the destabilisation of Ukraine.
The argument that the applicant and his associate did not take a firm enough position against the war in the Ukraine wars not found to have any merit. Interestingly, the court stated that even if the Respondents had established that the applicant was as the court stated a facilitator to Mr Putin or his inner circle, on the basis of the evidence put forward, unless there was a connection to the events in the Ukraine, this was irrelevant for the purpose of justifying the inclusion of the Applicant in the list of individuals sanctioned by the EU.
The evidence put forward was not accepted as being adequate to show that the applicant supported actions or policies which compromised or threaten the territorial integrity, sovereignty, and independence of the Ukraine, within the meaning of the necessary criteria required under the relevant regulation and council decision. None of this evidence showed that it that the Applicant or his associate provided material or financial support or received benefit from the Russian government.
In any event, the decision clearly referred that any actions which may be used to justify the imposition of restrictions must be connected to the annexation of the Crimea and the destabilisation of eastern Ukraine.
Clearly each sanctioned individual will need to examine their situation individually and subjectively to see whether the grounds on which any such decision was based falls within the criteria described above. It would appear that some certainty must be shown that they are enabling are involved by their actions in the current Ukrainian conflict for the benefit of Russia. If not, it may well be difficult to justify the continuation of these EU sanctions against them.
Whether the US and British courts will accept such reasoning is doubtful as those courts have already expressed a more robust or supportive approach to their own countries’ sanctions regime.
The writer is at this stage unable to confirm or otherwise whether this decision will be appealed by the EU Council. It is, however, an interesting development which may lead to a readjustment of policy with regards to sanctions within the European Union.
Subject to all currently applicable rules which we as lawyers practising within the EU are subject to, if any advice on sanctions is required please feel free to contact us on info@messios.com
[1] https://curia.europa.eu/juris/document/document_print.jsf?mode=req&pageIndex=0&docid=284622&part=1&doclang=FR&text=&dir=&occ=first&cid=656858#Footnote*
Constantinos Messios
C.D. Messios LLC
10 April 2024
NEW PERMANENT RESIDENCY BY INVESTMENT CRITERIA, EFFECTIVE AS OF 2 MAY 2023.
The Ministry of Interior has issued a new policy (4th review) for the granting of permanent residency by investment. We set out below,
In brief, the main criteria as they apply as of 2 May 2023:
1. THE APPLICANTS MUST COMPLY WITH ONE OF THE FOLLOWING INVESTMENT CRITERIA:
A. INVEST IN A HOUSE/FLAT:
This must be a first purchase from a land developer for at least €300,000 plus VAT.
B. INVEST IN IMMOVABLE PROPERTY:
First purchase or re-sale of offices, shops, hotels, commercial developments or a combination thereof for at least €300,000 plus VAT.
C. INVEST AN AMOUNT OF AT LEAST €300,000 IN THE SHARE CAPITAL OF A COMPANY REGISTERED, OPERATING AND EMPLOYING STAFF IN CYPRUS. CAN BE A NEW COMPANY OR AN EXISTING ONE.
D. INVEST IN UNITS IN A CYPRUS AIF, AIFLNP or RAIF.
Must be an investment of at least €300,000 in a local UCITS.
ADDITIONAL REQUIREMENT: In addition to any of the above, the applicant must show he has a personal secured annual income of €50 000 and an additional €15 000 and €10 000 for his spouse and underage children, respectively.
*** IN ALL CASES THE FUNDS MUST EMANATE FROM A PERSONAL BANK ACCOUNT OF THE APPLICANT ABROAD AND BE CREDITED TO A BANK ACCOUNT OF THE SELLER IN CYPRUS.
2. THE APPLICANT MUST COMPLY WITH THE FOLLOWING QUALITATIVE CRITERIA:
A. Clean Criminal Record from country of origin and residence if different;
B. Health insurance for in-patient and out-patient treatment;
C. Declaration that the applicant will not carry out any business or work in Cyprus, save in the case where the investment is an investment in a Cyprus company;
D. In the case where the investment is an investment in a Cyprus company, the applicant may be ashareholder and receive dividends and be a director in the said company;
E. In the case where the applicant applies based on 1 (B), (C) or (D) above, he/she must provide proof of residence by way of title deeds, sale agreement or rental agreement. This may also be required in the case of 1 (A) above where the property acquired is not sufficient for all the family members to live in.
There are additional requirements in the case of dependents over 18 and other family members.
3. QUALYING DATA
For each type of investment pursuant to which the applicant will select to apply for residency, different sets of documentation will be submitted, in addition to the above.
All documents submitted will need to be duly translated and duly certified and legalised in order to be accepted by the competent authorities.
4. PROCESS
Application with all accompanying documents is submitted to the Civil and Migration Department personally or by representative by appointment. The fee payable upon submission is €500 plus €70 for each depen- dant on the application for the issuance of the ARC. The application is fast tracked through the Migration and assuming the applicant/s complies with all criteria and there are no issues relating to the criminal record/s of the applicant/s or a likelihood of the applicant/s posing a public order and public security threat, the applica- tion is sent to the Minister of Interior for approval via the General Director of the Ministry of Interior.
The timeframe for approval is estimated at two (2) months.
5. SUPERVISION AND EVALUATION MECHANISM
On an annual basis, starting a year after the issuance of the residence permit, the applicant must submit to the Civil Registry and Migration Department:
(a) evidence that he/she still maintains the investment;
(b) evidence that he/she maintains the required income and health insurance, provided they are not GESY beneficiaries;
(c) clean criminal record certificates for applicant and dependants issued from country of origin and residence.
ALIENATION OF THE INVESTMENT BY THE RESIDENCY HOLDER WITHOUT SUBSITUTION BY ANOTHER EQUAL OR HIGHER IN VALUE INVESTMENT OR FAILURE TO SATISFY ANY OF THE ABOVE IN (5) (a)-(c) WIILL INITIATE THE PROCESS OF REVOCATION OF THE RESIDENCE PERMIT.
The current article is for informational purpose only and does not constitute legal advice. For specialised legal advice please contact Samantha Hellicar at samantha@messios.com or + 357 22460446.
Samantha Hellicar
C.D. MESSIOS LLC May 2023
Buying Real Estate in Cyprus? Ten things to look out for.
The process of acquiring property anywhere in the World is both stressful and daunting one.
Here are 10 things you need to look out for before even considering parting with any money. The list is of course a set of pointers and professional advice from experienced property lawyers should always be sought as there are always strange issues which may come up and need to be closely looked at.
ON-SITE INSPECTION: It is important to carry out an on-site inspection of the property and make a note of any issues which you might notice. Take a surveyor, engineer or an architect with you. Do not rely on or expect what you know from your home country also applies here. Remember, especially for used properties, it is up to the buyer to ask questions and find out everything about the property before committing to buy it. There may be little you can do about problems once the property is bought.
SEARCHES: A full search on the property at the Land Registry of the area where the property is located needs to be carried out. This will reveal, amongst others, whether the seller is in fact the legal registered owner of the property and whether the property is free of any charges, mortgages or other third-party rights. In Cyprus, regardless of who the seller is, the land on which buildings are erected is often mortgaged. Where you are buying a house or apartments Land on which multiple houses or blocks are being built you need to provide for a release from this obligation to avoid any future problems.
RESEARCH SELLER: If the seller of the property is a Developer who sells properties, do some market research and find out about the reputation, trustworthiness and creditworthiness of the company. A reputable developer with a good financial record can avoid unnecessary headaches going forward.
VALUATION: A valuation of the property by surveyors will be required if you are borrowing on this property to buy it. A valuation for a reputable valuer is always a good idea especially when buying in less popular areas or properties that are somewhat different from those generally available either in value or type.
VAT: ascertain whether VAT is payable on purchase price of the property you are buying. This can affect the purchase price dramatically. Consider not proceeding with the payment of the sale price until an application has been filed and approved for the reduced VAT at 5% if this is the first residential property being acquired by the particular buyer.
COSTS: be aware of any commissions, transfer fees, stamp duty, taxes, legal fees and disbursements which can all add up to a considerable amount. Enquire whether there are any management service agreements which are mandatory to be entered into as the monthly/annual price payable under such agreements. It is sensible for these to be taken into consideration when determining the total cost of the purchase.
SALE CONTRACT DEPOSIT: Once the sale contract is signed, it must immediately be deposited with the Land Registry. This is important for the protection of the purchaser and to secure the right to specific performance.
TIMING: Ensure you are not parting with all of your money before you have possession of the property. The bulk of the sale price will only be paid upon transfer of the property in the name of the purchaser and delivery of possession to the property.
RESERVE: Since the reality in Cyprus at present is that issuance of the title deeds in the name of the purchaser can be considerably delayed, it is important to keep an amount of the sale price to be paid once the title deeds are issued.
LAST BUT NOT LEAST, do not proceed to purchase any property before locating the right legal representatives for you who you trust and who will guide you through the process and ensure your rights are protected throughout. Always engage experienced property lawyers to supervise the process to ensure you are acquiring good title to the property you plan to purchase.
The current article is for informational purposes only and does not constitute legal advice.
For specialised legal advice please contact Samantha Hellicar at samantha@messios.com. or call us at 22460446.
Samantha Hellicar
C.D. MESSIOS LLC
ATAD 3 - EUROPE UNSHELLING SHELLS…
The European Parliament has approved Council Directive (EU) 2016/1164 (the “Unshelling Directive”) which now remains to be adopted by the EU Council. The EU Council can still decide not to adopt these amendments; however, it seems at present that the Directive is set to be approved to come into force by January 2024 with a 2 year look back period.
The main amendments approved by the European Parliament are:
The proposal to amend the requirement of the 2-year retroactive reference period during which entities must comply with the gateways in order to assess whether the Directive applies to such businesses has not been implemented. The 2-year period still applies, which, if the Directive is adopted and comes into force by 1/1/2024 as is still currently anticipated, means that the year 2022 comes under examination. Businesses are therefore now in a position where they already need to comply with a Directive which has yet to come into force
.The gateways: The relevant thresholds have been lowered so that more entities fall within the Directive:
the relevant income of the entity in the preceding 2 tax years threshold has been lowered from 75% to 65%.the threshold of relevant income generated from cross border activity or
the threshold of the book value of assets located outside the EU have been lowered from 60% to 55%.
management and administration: the outsourcing must be outsourcing to a third party. Unclear still whether intra-group outsourcing is allowed.
Exemptions:
the exemption for entities with at least 5 own full-time employees generating relevant income is no longer applicable.
Lack of tax motive exemption: The revised Directive provides that upon application for such an exemption, a response needs to be given within 9 months and upon such 9-month period lapsing, the application will be considered approved, which facilitates having clarity in a timely manner.
Minimum substance indicators:
Premises: shared premises for same group companies allowed;
Bank account: e-money account is sufficient but relevant income must be received in the company’s account;
Directors: there is no longer a requirement that the directors use their authorisation actively, independently and regularly and that they are not employees of non-affiliated entities.
Full time employee requirements: no longer required to be tax residents in the country of residence of the company but habitual residents (Rome I).
Penalties for non-reporting: reduced to 2% from 5% of company revenue.
Penalties for incorrect reporting separated from non-reporting and penalty imposed at 4% of company’s revenue.
If revenue below certain thresholds to be imposed by Member States, then total assets of the entity will be taken into consideration.
Consequences of being a shell entity: There is no longer the provision that the Member State issues a certificate stating the entity is not entitled to certain benefits. It is still the Member State of residence that decides whether the entity is a shell or not for tax residency purposes.
We still need to wait and see however which version of the Unshelling Directive the EU Council will adopt. We need to keep in mind unanimity by all EU Member States is required for this Directive to be adopted.
The current article is for informational purposes only and does not constitute legal advice.
For specialised legal advice please contact Samantha Hellicar at samantha@messios.com, or call us at (+357) 22460446.
Samantha Hellicar
C.D. MESSIOS LLC
The new Cyprus Commercial and Admiralty Courts to try cases in English
On May 12th the Cypriot Parliament voted in favour of establishing two new courts of first instance, the Commercial Court and the Admiralty Court, by voting in Law 69(Ι)/2022 on the Establishment and Functioning of a Commercial Court and Admiralty Court – the “Law”.
Current and future prospects of the legal profession in Cyprus
Constantinos Messios discussing in Greek the current and future prospects of the legal profession in Cyprus.
Constantinos Messios discussing in Greek the current and future prospects of the legal profession in Cyprus.
EU sanctions in response to the war in Ukraine
On 24 February 2022, the world entered a new, dark phase tainted with a humanitarian crisis, war and unprecedented - for this century- economic instability.
DAC6: Directive on Administrative Cooperation
Directive on Administrative Cooperation - The requirements Reporting checklists
“Arrest of vessel in aid of proceedings in another member state”
Grandest Shipping Company Limited v The Ship Marvin Independence
Supreme Court of Cyprus (Admiralty Jurisdiction)
Case Number 9/21, Decision of 9.11.21
Expectation of an extension to the Cyprus Film Scheme
The Commissioner for State Aid Control, Ms Stella Michaelidou, has on 30th June 2021 published Decision no 4608 published in the Gazette of the Republic of Cyprus under which acting in accordance with the powers vested in her by the Law on the Control of the State Aid, to extend the Regulation of Financing Programs for the reinforcement of Film Productions (the “Αid Measure”) from 1/7/2021 to 31/12/2023.
In accordance with the said decision the AidMeasure is compatible to the European Regulation EU 651/2014.
The Scheme for the Promotion of the Film Industry in the Republic of Cyprus, pursuant to the Regulation (ΕU) 651/2014 approved by the decision of the Council of Ministers on 27/09/2017 (proposal number 1433/2017), and amended by the decisions of the Council of Ministers dated 2.1.2019 and 31.1.2019 within the framework of which the system for cash rebate for Audiovisual Projects or tax credit certificate issuance as well as the tax deduction for investments in infrastructure and equipment and the VAT return is created ( the “Scheme”), ended in June 2021.
It remains to been when is the Scheme is to be extended so to follow the aforesaid decision of the Commissioner.
Despite the problems faced by the first production under the Scheme, an extension of the Scheme together with a more realistic approach to its provision by its administrators might give the Film Industry a chance to regain lost ground.
ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ ΤΙΜΩΝ ΥΛΙΚΩΝ ΣΤΟΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟ ΤΟΜΕΑ
Ένας σημαντικό θέμα με αφορμή ίσως τη πανδημία του κορονοϊού έχει προκύψει με την σοβαρότατη και ραγδαία αύξηση των τιμών υλικών στην κατασκευαστική βιομηχανία.
Οι λόγοι που προβάλλονται για αυτή την αύξηση είναι η διατάραξη της εφοδιαστικής αλυσίδας λόγω κορονοϊού, γεγονός που προφανώς προκαλεί σοβαρές ανησυχίες στους εργολάβους εφόσον κάτι τέτοιο μπορεί να προκαλέσει αδυναμία σε αυτούς να ανταποκριθούν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις με καταστροφικές συνέπιες.
Οι τιμές βασικών αναγκαίων υλικών όπως χαλκός, αλουμίνια, χαλύβδινα, στηθαία ασφάλειας, ηλεκτρολογικά καλώδια και τσιμέντο, όπως επίσης και η τιμή του πετρελαίου η οποία έχει αυξηθεί κατά περίπου 20%, επηρεάζουν άμεσα την κερδοφορία των κατασκευαστικών έργων για τους εργολάβους, εφόσον αυξήθηκε κατακόρυφα το κόστος εκτέλεσης των εργασιών.
Μόνη σωτηρία, αν υπάρχει, διαφαίνεται μόνο εάν υπάρχουν δίκαιες και λογικές πρόνοιες για αύξηση σε αυτές τις τιμές. Ελλείψει αυτών και, λαμβανομένου υπόψη ότι οι προϋπολογισμοί και οι προσφορές που είχαν δοθεί κατά την σύναψη των συμβάσεων οικοδομικών έργων δεν είχαν υπολογίσει τέτοιες διακυμάνσεις στο κόστος των υλικών, η κατάσταση αυτή αποτελεί σοβαρό πρόβλημα στον κατασκευαστικό τομέα.
Εκεί που υπάρχουν πρόνοιες για διακυμάνσεις τιμών, τέτοιες πρόνοιες δύναται να επιτρέπουν την αύξηση των τιμών των συμβολαίων νοουμένου ότι επισυμβούν συγκεκριμένα γεγονότα και αυτά έχουν ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των υλικών που καθορίζονται στις σχετικές ρήτρες των κατασκευαστικών συμβολαίων. Στις πλείστες όμως των περιπτώσεων κατασκευαστικών συμβολαίων τέτοιες πρόνοιες δεν καλύπτουν όλα τα υλικά όπου προκύπτουν σοβαρές ακόμα και υπέρογκες αυξήσεις ούτε και ολόκληρο το ποσοστό αύξησης της τιμής των υλικών. Εκεί έγκειται ένας σοβαρό πρόβλημα για τους εργολάβους που αν δεν λυθεί ενδέχεται να επηρεάσει σε τέτοιο βαθμό που να αμφισβητείται ακόμα και η βιωσιμότητα τους.
Είναι σημαντικό να αναφέρουμε σε αυτό το σημείο ότι κάθε συμβόλαιο πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά εφόσον η συμπερίληψη συγκεκριμένων υλικών στον εν λόγο όρο πιθανόν να αποκλείει υποχρέωση κάλυψης της αύξησης των τιμών άλλων υλικών που δεν συμπεριλαμβάνονται καθότι είναι δυνατό η συμπερίληψη ενός αντικειμένου να εξαιρεί την συμπερίληψη κάποιου άλλου (expressio unius est exclusio alterius).
Το ερώτημα που προκύπτει στην κατασκευαστική βιομηχανία είναι επομένως το κατά πόσον υπάρχει λύση στο πιο πάνω πρόβλημα σύμφωνα με τον νόμο και τις συμβατικές υποχρεώσεις των μερών στα οικοδομικά συμβόλαια.
Το άρθρο σκοπό έχει να αγγίξει κάποιες γενικές νομικές αρχές και συμβατικούς όρους που πιθανόν να μπορούν να εφαρμοστούν προς όφελος του εργολάβου.
Μια πιθανή λύση στο πιο πάνω πρόβλημα είναι η επίκληση του όρου force majeure, εάν και εφόσον το ίδιο το συμβόλαιο συμπεριλαμβάνει τέτοιον όρο. Εάν το συμβόλαιο περιέχει όρο για force majeure η αλλιώς ‘ανωτέρα βία’, κάτι τέτοιο μπορεί ενδεχομένως να χρησιμοποιηθεί από τον εργολάβο για να απαλλαγεί από τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Το αρχικό ερώτημα είναι κατά πόσον η πανδημία του κορονοϊού η οποία έχει επιφέρει την αύξηση των τιμών των υλικών, μπορεί να θεωρηθεί ως γεγονός ανωτέρας βίας. Η ίδια η πρόνοια για ανωτέρα βία μπορεί να απαριθμήσει τα γεγονότα τα οποία μπορούν να θεωρηθούν ότι συνιστούν ανωτέρα βία.
Συνήθως όμως κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει και έτσι επαφίεται στα Δικαστήρια να αποφασίσουν κατά πόσον ένα συγκεκριμένο γεγονός συμπεριλαμβάνεται εντός της πρόνοιας για ανωτέρα βία. Σε Αμερικάνικη υπόθεση. (βλ. AB Stable VIII LLC v Maps Hotels & Resorts One LLC, No CV 2020-03-10-JTL, Del. Ch. Nov 30, 2020) έχει αποφασιστεί ότι μια γενική πρόνοια force majeure μπορεί να συμπεριλαμβάνει και τα διάφορα ρίσκα που προκύπτουν ως αποτέλεσμα της πανδημίας του κορονοϊού.
Η έννοια του force majeure δεν έχει συγκεκριμένη σημασία εφόσον είναι πρώτιστα δημιούργημα του Γαλλικού δικαίου χωρίς καθορισμένη σημασία στο κοινοδίκαιο. Στο Αγγλικό δίκαιο έχει αναφερθεί ότι δεν υπάρχει σαφής νομικός ορισμός και συγκεκριμένο νομικό περιεχόμενο αναφορικά με τον όρο force majeure, αντιθέτως είναι μια περιγραφική έννοια για την οποία μπορεί να προσκομιστεί μαρτυρία αναφορικά με την εμβέλεια της. Στην Αγγλική υπόθεση Lebeaupin v Richard Crispin and Co [1920] 2 K.B. 714 λέχθηκαν τα εξής:
«This term is used with reference to all circumstances independent of the will of man, and which it is not in his power to control, and such force majeure is sufficient to justify the non-execution of a contract. Thus, war, inundations and epidemics, are cases of force majeure, it has even been decided that a strike of workmen constitutes a case of force majeure…I take it that a ‘force majeure’ clause should be construed in each case with a close attention to the words which precede or follow it, and with a due regard to the nature and general terms of the contract. The effect of the clause may vary with each instrument.»
Ο όρος force majeure ενδεχομένως να έχει διάφορες επιπτώσεις ανάλογα με το πώς είναι διατυπωμένος τέτοιος όρος στην ίδια την σύμβαση. Ενδεχομένως ο συγκεκριμένος όρος να αναστέλλει τις υποχρεώσεις του συμβαλλόμενου μέρους εξ ολοκλήρου ή να του δίδει κάποιο συμβατικό ωφέλημα, όπως παράταση χρόνου για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του, κάτι το οποίο συναντάται συχνά σε εργοληπτικά συμβόλαια. Πάντα, να θυμόμαστε ότι συγκεκριμένα συμβάντα μπορούν να εξαιρούνται από τι εστί ανωτέρα βία σε κάθε συμβόλαιο.
Αξίζει να αναφέρουμε σε αυτό το σημείο ότι το γεγονός ότι κάποιο γεγονός ανωτέρας βίας έχει ως αποτέλεσμα μια σύμβαση να μην είναι πλέον κερδοφόρα δεν θεωρείται ικανοποιητικός λόγος για να απαλλάξει τα μέρη από τις υποχρεώσεις τους. Σε υπόθεση των Η.Π.Α. (βλ. Seeboard Lumber Co v United States, 308 F3d 1283, 1288 (Fed. Cir. 2002)) είχε αποφασιστεί ότι κυβερνητικές πολιτικές που είχαν ως αποτέλεσμα την μείωση της κερδοφορίας της σύμβασης δεν αποτελούν καλό λόγο για την επίκληση του όρου για ανωτέρα βία. Επίσης στην υπόθεση των Η.Π.Α. Langham-Hill Petroleum, Inc v S. Fuels Co 813 F2d 1327, 1330 (4th Cir. 1987) το Δικαστήριο ανέφερε ότι:
«...if fixed-priced contracts can be avoided due to fluctuations in price, then the entire purpose of fixed-price contracts, which is to protect both the buyer and the seller from the risks of materials, is defeated».
Σημειώνεται ακόμη η Αμερικάνικη απόφαση American Trading and Production Corp. v. Shell International Marine, Ltd., 453 F.2d 939, 943 (2d Cir. 1972) στην οποία το Δικαστήριο αποφάσισε ότι το επιπλέον κόστος 31.6% στην τιμή του συμβολαίου λόγω κλεισίματος του Suez Canal δεν δικαιολογούσε την μη εκτέλεση της σύμβασης.
Στα συμβόλαια της Μ.Ε.Δ.Σ.Κ. στο Άρθρο 27 (Λύση από τον Εργολάβο) προβλέπεται ότι ο Εργολάβος δύναται να λύσει (τερματίσει) την εργοδότηση του εάν η εκτέλεση των εργασιών ανασταλεί για χρονική περίοδο η έκταση της οποίας καθορίζεται στο Παράρτημα των Όρων του Συμβολαίου για λόγους ανωτέρας βίας (force majeure) (27(b)(ι)). Πρόνοια για ανωτέρα βία γίνεται επίσης και στο Άρθρο 24 το οποίο προβλέπει για την παραχώρηση παράτασης χρόνου.
Επομένως, καμία πρόνοια στο συγκεκριμένο συμβόλαιο δεν επιτρέπει τον τερματισμό του από τον Εργολάβο για λόγους ανωτέρας βίας που αφορούν την αύξηση τιμών στα υλικά. Παρόλ’ αυτά το Άρθρο 32 προβλέπει για διακυμάνσεις στα εργατικά και τις τιμές των υλικών, περιορίζοντας όμως το δικαίωμα του εργολάβου να αποζημιωθεί σε συγκεκριμένα υλικά, δηλαδή σκυρόδεμα, καύσιμα και σίδηρο οικοδομής.
Ακολούθως εξετάζουμε κατά πόσον ένας εργολάβος υπό τις πιο πάνω περιγραφόμενες συνθήκες μπορεί να επικαλεστεί την αρχή της ‘ματαίωσης’ η οποία διέπεται από το Αρ. 56(1) του περί Συμβάσεων Νόμου.
Επεξηγούμε την εν λόγω αρχή με την βοήθεια του συγγράμματος ‘Το Δίκαιο των Συμβάσεων’ του Π.Γ. Πολυβίου σελ. 680-681:
«...μια σύμβαση ματαιώνεται όταν η εκπλήρωση της καθίσταται παράνομη ή αδύνατη, σαν αποτέλεσμα γεγονότος που επεσυνέβη μετά τη συνομολόγηση της. Ο όρος όμως ‘αδύνατη’ δεν περιορίζεται σε πραγματική ή φυσική αδυναμία (όπως στην περίπτωση που υπάρχει καταστροφή του αντικειμένου) αλλά και όταν η εκπλήρωση της συμβατικής υποχρέωσης, στο πλαίσιο των νέων πραγματικοτήτων, έχει καταστεί ολότελα διαφορετική από αυτό που είχαν υπόψη τα μέρη κατά τον χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης. Εάν τα μέρη κληθούν να εκπληρώσουν μια ολότελα διαφορετική σύμβαση, που δεν είχαν στην ουσία συνομολογήσει».
Οι συνθήκες που επιφέρουν ματαίωση της σύμβασης είναι για παράδειγμα όταν δεν υπάρχει για κάποιο λόγο το αντικείμενο της σύμβασης, όταν λόγω αλλαγής κάποιου νόμου η σύμβαση έχει καταστεί παράνομη ή η σύμβαση έχει απωλέσει το ουσιαστικό περιεχόμενο της ως αποτέλεσμα της μη πραγματοποίησης συγκεκριμένου γεγονότος, κάτι το οποίο κάνει την σύμβαση αδύνατο να εκτελεστεί.
Το ερώτημα που προκύπτει επομένως είναι τι συμβαίνει στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει γεγονός ματαίωσης αλλά οι συνθήκες εκτέλεσης της σύμβασης έχουν μεταβληθεί ουσιαστικά, με αποτέλεσμα το ένα μέρος να αντιμετωπίζει σοβαρές δυσκολίες στην διεκπεραίωση των συμβατικών του υποχρεώσεων;
Σε ευρωπαϊκούς κώδικες ερμηνείας της αρχής της ματαίωσης, υιοθετείται η προσέγγιση του αν η εκτέλεση της σύμβασης είναι ιδιαίτερα επαχθές ως αποτέλεσμα σημαντικής αλλαγής των συνθηκών και τα μέρη δεν είναι υπαίτια για τέτοιαν αλλαγή αλλά ούτε και υπάρχει ανάλογη πρόνοια στο συμβόλαιο για τις συγκεκριμένες συνθήκες, τότε τα μέρη θα πρέπει να διαπραγματεύονται για αναπροσαρμογή των συμβατικών τους υποχρεώσεων και σε αντίθετη περίπτωση τα Δικαστήρια θα πρέπει να αποφασίζουν ότι η σύμβαση έχει τερματιστεί ή ότι αυτή θα πρέπει να αναπροσαρμοστεί με δίκαιο τρόπο. Παρόλο που η προσέγγιση αυτή δεν έχει υιοθετηθεί από το κοινοδίκαιο, χαρακτηριστικός εκφραστής αυτής της σχολής φαίνεται να ήταν ο Δικαστής Denning στην Αγγλική υπόθεση Staffordshire Area Health Authority v South Staffordshire Water Works Co [1978] 3 All E.R. 769.
Τέτοια προσέγγιση δεν έχει μέχρι στιγμής υιοθετηθεί από τα Κυπριακά Δικαστήρια, αν και παραμένει ανοικτό το ενδεχόμενο υιοθέτησης παρόμοιας προσέγγισης στα πλαίσια την πανδημίας του κορονοϊού.
Δεδομένων των όσων έχουν αναφερθεί πιο πάνω, δεν υπάρχει σαφής νομική απάντηση στα ερωτήματα που προκύπτουν λόγω της αύξησης των τιμών των υλικών στον κατασκευαστικό τομέα. Παρόλ΄ αυτά, προτρέπουμε τους εργολάβους να αναζητούν νομική συμβουλή σε σχέση με τα πιο πάνω, καθότι κάθε συμβόλαιο είναι διαφορετικό και πρέπει να προσεγγίζεται ανάλογα με τους συγκεκριμένους όρους που περιλαμβάνονται σε αυτό. Επίσης θα λέγαμε ότι οι Εργολάβοι οφείλουν σοπτν εαυτό τους αν μη τι άλλο να προσπαθήσουν να διαπραγματευτούν με τους αντισυμβαλλόμενους σε μια προσπάθεια να αναπροσαρμόσουν τις ήδη υπάρχουσες συμβάσεις.
Τολμούμε επίσης να αναφέρουμε ότι παρόλο που τα τυπικά οικοδομικά συμβόλαιο είναι αναγκαία και προσφέρουν γενικώς ένα εύχρηστο εργαλείο για τους εμπλεκόμενους, , οι εργολάβοι θα πρέπει πλέον να αναζητούν νομική συμβουλή για διαπραγμάτευση συγκεκριμένων όρων των συμβολαίων. Αυτό έχοντας υπόψη ότι στο μέλλον θεωρούμε ότι θα αντικρίσουν ξανά και ξανά παρόμοια προβλήματα σοβαρών αυξήσεων τιμών των υλικών.
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η πιο πάνω περιγραφόμενη κατάσταση και οι προβληματισμοί όλων τουλάχιστον πρέπει να ωθήσει τους πάντες ούτως ώστε να δημιουργηθούν δίκαιες και λογικές πρόνοιες που να καλύπτουν αυτά τα ομολογούμενα ακραία σενάρια αυξήσεων αλλά που αποτελούν σενάρια που δεν μπορεί κανένας να τα αποκλείσει.
Εάν δεν ληφθούν μέτρα προς τροποποίησης των οικοδομικών συμβολαίων με τέτοιους όρους ώστε να μην είναι καταστροφικά προς τους εργολάβους, πολλοί θα είναι οι εργολάβοι που θα αναγκαστούν να τερματίσουν τα πλέον μη κερδοφόρα συμβόλαια τους. Σε τέτοια περίπτωση μαζικού τερματισμού συμβολαίων από εργολάβους σε ιδιωτικά και κυβερνητικά έργα, αναμένονται αρνητικές συνέπειες και επιπτώσεις τόσο οικονομικές όσο και κοινωνικές. Υπάρχει επίσης και οι σοβαρές επιπτώσεις στις τράπεζες σε περίπτωση που αυτές κληθούν να ρευστοποιήσουν μαζικά εγγυητικές προς όφελος των ιδιοκτητών